一则关于车位的法院判决
在许多 法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。
因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。
综上，年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。
车位归属到底该如何认定？
鼓楼法院介绍，随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》出台后，根据第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据年12月15日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最少6个）的车位为业主保留。本案中，加上超出规划的23个车位，原告总共应有29个车位。但被告目前已经将35个车位售出，原告实际享有24个车位，因此被告应向原告移交5个车位。
一份未生效的判决为何疯传？
该案的一审判决于年11月作出，最终生效判决于年9月作出，相隔了近11年。为何未生效的一审判决11年后被疯传？法律界人士认为，两次判决间隔时间太长给了谣言空间。
此案一审判决时，我国《物权法》尚未出台，直到年10月1日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。没有可以依据的法律和相应的司法解释，是很难做到公正准确的。而正因为这个原因，此案相隔了这么多年才作出最终判决。
案件能在网络疯传，是因为车库权属关系所有业主的利益，
那么，什么情况下车位归全体业主所有呢？
物权法：占有公共空间改造的车位才归业主
这个被推崇为“典范”的案例为何改判？
开发商和业主，小区车位到底归属于谁？
北京大学法学院房地产法研究中心主任娄建波告诉成都商报记者，该案例第一次审判发生在物权法颁布之前，而年《物权法》的出台，对此类争议具有明确的指导作用，所以重审依据的是第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定——
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
也就是说，规划本来是车位，还没有卖给业主的，一般就是属于开发商。
娄建波解释称，小区的道路、绿化等，是大家都享受到的不可分的配套设施，但车位并不是每个人的必须。如果将车位算到公摊分摊给了每个业主，那么对于没车不需要车位的业主是不公平的，所以理论上车位不应该算入公摊。而在实际操作时，就要看个案，比如本来是公共道路或绿地来改造的车位，就是已经算入公摊了，那就是业主的。
争议：房屋出售价格已包含车位建设成本
但即便在物权法出台后，有关小区车位归属的争议仍持续不断。
豪德公司与业主委员关于车位所有权的争议，辽宁省朝阳市中级人民法院于年一审以车位的面积包含在总建筑面积之内，属于豪德广场的公共配套设施为由，判定归全体业主共有。但年辽宁省高级人民法院再审认为证据不足，中止了原判决。
豪德广场业主方现在的代理律师高洪刚告诉成都商报记者，业主认为，既然规划车位面积已经包含在建筑面积内，其建设成本也应该包括于房屋价格之中。因为从土地成本来看，不管是地上还是地下车位，使用的土地都是小区土地；从施工建筑上讲，也都是小区整体建筑的一部分，其工程预算不可能不包括车位。
对此，娄建波认为，开发商卖的不是土地面积，而是一个个独立的建筑空间。车位在空间上也和地上住宅的房间一样，是个别的、独立的存在。开发商只卖给业主其中一个空间，那么其他空间包括地下的也就不是业主的。
至于建设成本，娄建波表示，开发商的卖价比成本高得多，从理论上说，肯定是什么都卖了，但从法律来说，商品房是市场定价，这种想法不符合商品交易规律。“比如卖切糕，假使整个成本只需要80元，但是切成一块一块卖，可能卖了4块成本就收回来了，那么剩下的就不卖了吗？”
★一种可能：除非证明车位面积已计入公摊
娄建波认为，全体业主不一定是指全体小业主，因为开发商并非把所有东西的产权都转让给了小业主，在这个意义上，开发企业也属于业主的范畴。所以除非能够证明车位面积已经计入公摊，否则车位所有权就是归属于开发商。
但高洪刚表示，由于是业主起诉开发商要求重新确定车位的归属，根据“谁主张，谁举证”的原则，业主必须证明其车位面积已经按全体业主共有面积分摊到每户业主的公共面积内。他们一直在搜集相关材料，希望能够上诉，但因为这些工程资料都掌握在开发商手里，信息屏蔽，业主方难以获取。
高洪刚称，按照正规程序，只有在法院立案后，代理律师持相关材料和证件到城建或规划局查阅，或者通过法院向相关部门进行资料调取信息，普通业主是无法查询的。但在具体执行过程中，相关部门也可能以种种原因而未公布相关信息。
在不少业主看来，在商品房交易中，开发商处于强势地位，业主在合同约定中信息不对称，缺少选择权。“比如同样是市场定价，这个商场的东西太贵，我可以去另一个商场，但是买车位就只能买自己小区的，不可能有其他选择。”高洪刚认为，对于车位这样的特殊商品交易，是否该按一般规律执行，值得商榷。
他建议，应该呼吁有关部门做到信息公开，政务透明，比如将这些与房产有关的一揽子信息全部放到房产交易中心，让需要了解的人能够一目了然。“特别是像房产这样关系人们切身利益，政府的信息和政务更要让公众方便了解。”
而娄建波认为，地方政府仍负有调控房价的任务，同时物权法也对开发商有所限制——建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“业主可以坚决不买车位，而开发商需要优先满足小区业主，就不能卖给别人，这是一个博弈的过程。”
来源《成都商报》
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