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今天，一整年的全国房地产开发投资和销售情况数据，公布了。
数据本身没有出乎大多数人的意料。
年全年，全国房地产开发投资增速从小阳春之后，就一路回落，全国商品房销售额和销售面积增速回落，国房景气指数回落……
嗯，只有开发商的到位资金增速，是上扬的。看来年底，开发商的融资情况真的变好了。
今天，局姐想分享数据所反映的，一个普通人更关心的话题：
在这样一个纠结反复的市场中，楼市真正火爆的地方，究竟在哪里？
统计局发布的数据里，对于商品房销售和待售情况，是这样写的：
年，商品房销售面积万平方米，比上年下降0.1%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。
商品房销售额亿元，增长6.5%，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。
这样看起来似乎很复杂，简而言之一句话：
比起上一年来说，销售面积和销售金额的增速，都萎缩得很厉害。
但是，如果仔细看看，就能发现，原来每个区域的房地产销售情况并不一致，有的区域，商品房的销售面积一枝独秀，不降反增，金额更是领跑全国，同比大增超过10%。
这个区域，不是长三角和大湾区两大世界级城市群的东部，甚至不是新一线城市争相崛起的中部。
而是西部地区。
而且，这不是西部地区的销售数据第一次领涨全国了。局姐贴一张去年的表格给大家感受下：
可能有的人会觉得，西部地区交易量增长迅猛，是因为那边的开发商更喜欢降价，以价换量。局姐也曾经这样怀疑过。
事实上，也并没有。西部地区的房价，以及房价涨幅，一直维持在全国的水平线上。
是不是很惊讶？在大部分人的印象里，西部地区除了成都和重庆，绝大部分都是三四五六线城市。如果非要给他们贴上城市标签的话，大抵是风光秀丽，但藉藉无名，自身产业薄弱，发展前景不明，人口大量流出……
这种地方，看上去，楼市不崩盘就不错了。
更令局姐惊讶的，是另一个更具体的图表：
一眼看过去，房价同比涨幅相对比较高的省份，几乎都在黑河-腾冲线以西，人口分布比较少的区域。
二线城市中，呼和浩特、西安、海口、西宁涨幅靠前，而陕西、青海、山西、内蒙古、山东、江苏的三四线城市同比涨幅超过10%。
从全国来看，有一半以上的省份，三四线销售均价，比同省一二线城市的销售均价，涨得还要多得多。
不是一直在说，投资要逃离三四线吗？为什么在复盘的时候，发现调控保持高压的这一年里，三四线城市，尤其是西部的三四线城市，反而领涨全国？
首先，绕不过去的话题，是棚改。
复盘上一轮房地产的调控政策放松，是从年开始的。先是货币政策转向，-年，光是降息，就来了5次。同时，在限购限贷、首付比例、税费、融资等政策上，都大幅放松。
政策一放松，大城市马有了反应。北京、上海在一年多的时间里，房价翻了一倍多。直到年四季度调控政策收紧，大城市房地产市场才被控制住，逐渐降温。
但是，三四五线城市在这一轮楼市的暴击中，可以说是毫无反应。无论是放水，还是给小城市放开更多购房名额，购房者都完全不为所动。
所以，只能制造需求。
年-年，棚改货币化进场，三四五线城市的占比达到80%。旧房被拆掉，新的需求被刺激出来，小城市的房地产市场开始回暖，一飞冲天。
如今，年棚改的规模已经同比接近腰斩，但是，从拿到钱到买到房，本身就是一件需要漫长时间的事情。
棚改有着强大的余温，在一二线城市被高压调控管得死死的一年里，维持住了三四五线楼市的体面。
其次，和东部地区，或者一二线城市相比，西部的中小城市，其实是有着更真实的需求的。
在《二狗子，老家政府喊你回去买房啦！》里面，局姐曾经提到过一个观点：
在棚改退潮之后，一个城市的城镇化率低，房价反而越难跌——因为，城镇化率30%-50%阶段，是城镇化率提升最快的阶段，大量农村人口涌入城市，他们是不被棚改所左右的，一座城市的楼市坚实的内生力量。
这么一看，城镇化率不到50%的省份，基本都在西部。理论上，西部地区应该还有大量农村人口，可以进入城镇。
从以往五年人口流入的角度，也可以确认这一点。
城镇常住人口增加得最快的区域，是西部和中部的三四线城市。
鉴于常住人口的概念是“一年之内，在这座城市居住了半年以上”，这群新增的常住人口，是真实生活在当地，在不限购的三四五线城市，几乎可以被认为，他们就是这座城市真实的托底刚需。
更何况，看图就知道，和大城市相比，这些城市的房价和收入比起来，还是相当实惠的。入手，并不困难。
写到这里，局姐忽然想起两件事。
第一件，是成渝双城经济圈的讨论正热火朝天的时候。
当时，很多人在讨论，成都和重庆哪里的楼市会有机会，但有个深耕川渝房地产的小伙伴告诉局姐，他认为地产市场真正的机会，并不在成都和重庆这两座中心城市，而在他们周边的，诸如泸州、宜宾、绵阳、万州、南充、达州这些产业基础好、城镇化正在加速推进的，名不见经传的，三四线小城市里。
他举了一个案例：一家名叫“阳光大地”的房企，起家于四川眉山，去年的销售金额大概亿元，但光是年，就在四川花了亿拿地，重点布局在四川的三四线。
春江水暖鸭先知，本地房企，总是冲在最前面的那一个。
第二件，是前段时间，行业老大哥碧桂园开了年度的工作会议。
当时的报道称，碧桂园总裁莫斌在工作会议上强调，未来碧桂园将坚定下沉五六线城市。
有接触过碧桂园的朋友私下说：“杨老板的意思是，不但要下沉四五六线，还要在这些城市里，做平的大户型。”
为什么呢？局姐一度感到很迷惑，直到前面那个深耕川渝的小伙伴说了这么一段话：
“在西部的很多小城市，平可能才是刚需。因为这片土地上的老百姓普遍恋家，喜欢大家族住在一起，再加上有的是少数民族地区，习惯生很多孩子，如果房子不够大，真的满足不了他们的需求。”
茅塞顿开。
看来，在这个多数全国性房企都看不到，也不屑于进入的，房地产的下沉市场，小城市的羊毛，或许，可能，真的，还没薅完。
以上。
