来源：叶檀财经
文/时晨晨
楼市开始过热！
从土地市场，到销售和开发，再到房价，房地产全链条几乎全部回暖。
趁现在房价还可控，代价还不大，可以及时出手调控，否则就该引起购房恐慌了。
为什么？
当下没有其他的资产，只有房子比较“合适”，大家第一时间想到的就是房子。
问题是，房子又是一项特殊的资产，有生命周期，有天然的短板。
最近又有新政策，好似在楼市尽头埋一颗雷，届时可能会引起一片腥风血雨！
楼市开始过热再不调控就该恐慌了！
我们总是期待，这次不一样，期待这一次是例外。
很遗憾，历史不是偶然，而是必然。
没有例外，楼市，又开始出现过热迹象！
先看土地市场。
4月份，土地市场就开始回暖，量价齐升，高溢价地块频现，再次出现“地王”，城土地成交均价创年以来新高！
4月的最后一天，南京、绍兴、佛山、扬州4城土拍大戏同日上演，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%！
5月份，一、二、三线城市溢价率集体抬头，深圳、广州、北京等一线城市高价地频出，全国高溢价地块明显增多，土地市场进一步火爆。
土地市场火爆，相应的商品房销售面积和金额、全国房地产开发投资、房地产市场景气指数，以及购房者信心指数，都全面回暖。
很多关键数据，已经连续3个月好转。
现在来看，疫情对房地产的负面影响，微乎其微，甚至可以说是正面影响。
再看房价。房价也在上涨。
我们期待的最理想搭配，“房地产开发投资复苏+房价不涨”，只不过是一厢情愿。
5月份，一线城市二手房价涨幅超过1%，为年4月份以来首次，其中北京二手房价涨幅跃居第一。
这不是偶然现象，全国绝大部分城市的新房和二手房房价都在上涨！
6月15日，统计局公布数据显示：
5月份，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有57个，较4月增加7个。
5月份，全国70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市有41个，较4月增加4个。
这是新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量连续第4个月回升。
今年2月-5月，新房价格环比上涨的城市数量分别为21个、38个、50个、57个，二手住宅分别为14个、32个、37个、41个。
新房和二手房上涨的城市数量，已经创年8月以来新高！
什么意思？
全国越来越多的城市房价上涨，现在全国70%的城市，房价都在上涨。
不用怀疑，当下房价出现过热迹象，但是楼市还没到最热的时候。
最热的时候是年8月份，当月有64个城市上涨；接下来是，年4月份，有65个城市上涨。
然后就是年5月份，当月新房有64个城市上涨，二手房有66个城市上涨。
那个时候，全国都在疯抢房子，恐慌情绪迅速蔓延。
很多人的命运也就此改变，没买房的人就再也买不起房子了。
当然，这两波房价上涨，等来的是，严厉的楼市调控！
年，经济工作会议上提出房住不炒，随后一大波调控政策铺天盖地，堪称史上最严和史上最全。
年，住建部约谈西安、海口、三亚、成都、太原等12个房价大幅上涨的城市，七部门在30多个城市联合整治房地产乱象。
即便出手调控，由于惯性影响，房地产过热现象还是持续了几个月，付出的代价非常巨大。
尤其是年那波调控，更是心惊胆战。猛了，怕拖累经济；松了，怕控制不住。
当下，房地产已经开始出现过热苗头。
从监管的角度，楼市收紧宜早不宜迟，上两次已经是教训。
出手晚了，房价万一管不住，罪过就大了，五年的楼市调控成果会毁于一旦，同时也进一步巩固民众的炒房预期。
未来一两个月，期待楼市暴风骤雨般的调控！
楼市怪异：房价过热租金过冷
房地产，是经济的重要组成部分，为何要监管？
房地产若跟宏观经济相匹配，当然完全不用监管。
可关键是，当下过热的楼市，跟宏观经济不匹配！
楼市大火，租金却骤冷。
纬房大数据显示，除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。
一线城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相对平缓，其中深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%。
二线城市中，除厦门环比上涨1.84%外，其它各城市均有一定幅度的下降。
其中，降速较快的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞，租金环比上月分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。
纬房租金核心指数，无论是绝对值，还是相对值，都下降至年1月份以来最低水平。
这个信号非常不好，为什么？
夏天是传统的租房市场旺季，大量毕业生进入劳动力市场，租房需求相对很旺盛，但是租金不升反降，只能说明一个问题：
一二线城市就业状况或收入状况，真的不是太好。
也就是说，宏观经济虽然趋势可能正在向好，但是绝对值确实真的一般般，这跟房价火热迹象很不匹配。
再看一下，写字楼租金。
这些年，写字楼空置率一直在上升，年，一线城市写字楼空置率创下多个“历史新高”。
年一季度，一线城市空置率继续再创新高！
戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。
同期，上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。
当下楼市已经出现了一个明显的错配，房价过热，租金过冷。
所以，楼市需要一场短期的监管风暴，来管管过热的楼市！
长期的房地产监管和安排，这两年一直都没有缺位。现在，已经开始瞄准源头整顿了。
6月17日，领导人主持召开常务会议，要求金融机构向企业让利1.5万亿。
大幕终于开启，现在只是窗口指导，接下来就是制度安排，银行和房地产的好日子，要过去了。
中美上市公司一季度净利润对比
（单位：亿人民币制图：叶檀财经）
银行只会躺着赚利差，只会把钱带给开发商，根本不敢把钱贷给真正需要资金的高科技公司。
银行利润来源大头，基本上都跟房地产相关。房地产泡沫，也都离不开银行支持的高杠杆行为。
整顿这些金融机构，就相当于从源头整顿房地产！
楼市尽头收割财富？
房子，是一项资产，非常特殊。
房子最大的价值，不是房子本身，而是房子下面的土地。
一样的装修和户型，凭什么一线城市房价比二线城市贵？因为一线城市的土地归。
目前，一线城市平均房价在5万元/平米以上，其中70%-80%都是土地价值。
你买的房子，绝大部分的钱都花在了土地上。剥离了土地，房子根本不值钱。
另外，跟股票、原油、黄金等资产不同的是，房子有生命周期。
有生命周期，使用价值或者内在价值，就会随时间递减！
也就是说，在其他条件不变的情况下，房价应该随着房龄增加而降价。
在极端情况下，房屋的价值就是0，当然房价也是0。
国外的房子，价值永远不可能是0。
因为房子下面有土地，他们的土地是永久的，土地永远有价值。
但是，国内土地产权只有70年！
极端情况下，我国的房子价值到底值多少，就看70年后土地产权怎么处理。
很遗憾，这个规定变了！
5月28日，我们公布了第一部《民法典》，其中有一个细节，对土地续期的描述多了一句话：
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
以前的《物权法》是怎么规定的？住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
这么一对比，意思就很清晰：未来土地到期后，绝对不可能自动续期，很可能要收费。但是如果符合某些条件，有的房子也可能减免费用。
具体哪些条件续费，续费标准是什么，现在还没有明确规定。
根据当下一城一策的楼市调控趋势，这个标准，很可能会下放到地方。
对二手房来说，这就是一个巨大的坑！
你辛辛苦苦买了一套二手房，十年后不仅房价没涨，土地续期的时候，还可能会坑你一大笔钱！
看个温州的案例。
年，温州有一批20年土地使用权的房子陆续到期。
温州怎么做的？如果要续期，必须缴纳占房价总额约1/3的土地出让金。
10年前，你房子买的价格是万，10年后房价涨到万，但是土地续期你还得交40万。
这就相当于，你“房子+土地”一共花了万，但是现在只能卖万。
这种操作简直被坑死！这无疑于一场财富大收割！
别觉得法不责众，遗产税和房产税，肯定会推出来，只是时间问题。
货币还在超发，房价还在上涨，但是结局几乎注定！
养猪场从来不怕猪多！
