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刚刚！海南楼市变天了！
2月以来，受疫情影响，各地纷纷出台松绑房地产调控政策，超过60个城市政府出面“救市”以缓解房企的资金压力，但万万想不到，在整体趋向宽松的环境下，海南却逆势而上，高调收紧了调控政策。
更重要的是，海南这次的调控，还不是表面上的小打小闹，而是击中了我国现行商品房制度的命脉！
3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
通知里主要包含三点调控内容：
1.本地居民家庭限购两套住房，包括安居型商品房和市场化商品住房。
2.推出安居型商品住房。限定购买对象，限定销售价格、户型面积、转让条件，政府主导，市场化运作开发。
3.自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售。
前两条其实是很常规的调控内容。在“房住不炒”的方针下，海南从年就开始实施全域限购了，但去年10月海南又放开了落户限制，实质上，通过人才落户等方式获得购房资格并不难，限购两套上也不会完全锁死市场购买力。安居型商品住房可以类比北京的限竞房，政府通过限定面积、价格、出让条件来保障刚性购房需求。
但第三条，足以让全国大大小小所有开发商大吃一惊，要知道，商品房期房预售制可是大多数房企运转的根本！
海南的房企们，以后日子不好过了。
01
先简单说说这个商品房预售制度。
每次谈到房地产泡沫，总有人爱拿内地和香港作对比，这自然不是张口就来的，很多人爱这么对比的原因就在于，我们目前的土地拍卖和期房预售都来源于香港。
年，霍英东在香港成立了房地产置业公司，初期就收购了大量的地块，预备造多栋楼。当年的香港买楼是论栋卖的，可以说，能买得起房的都是大佬，普通人压根没资格动买房的心思。霍英东为了卖房子动足了脑筋，先是把栋拆分成楼层卖，再把每一层中的每一户拆出来卖，这样一来，购房的资金门槛就大大降低了，门槛低了，自然就会有更多的人来买房。
在这个基础上，怎么继续降低门槛呢？霍英东一拍大腿，想出了“卖楼花”分期付款。所谓“楼花”，就是在房子还没建好时，买家先交一部分定金，等于预定了这朵花，随着房子的建设进程，买家继续付款，等房子建好了，就收获了这朵花结下的果实。
“卖楼花”颠覆了房地产界，普通老百姓发现只要努努力，都有希望买上房，需求一下充沛起来了，整个市场自然就昂扬向上了。年，内地为了发展房地产，正式引入了“卖楼花”的商品房预售制度。
为什么我要说商品房预售制度是如今大多数房企运转的根本呢？
说到底，预售制度是房企的一项重要融资手段。
说到房企融资，大多数人的第一反应都是向银行借钱，但往往忽略了预售这一环。
大家都知道，房地产开发其实需要很长的周期，这样一来，房企的资金链压力是很大的。但有了预售以后，开发商花钱从土地市场拍下地块，在房子还没盖好的时候开始预售，用收到的预售款继续造房子，继续拍地，拍完地以后继续预售，继续造房子，这样一来，房企自己的资金门槛降低了，回款周期变短，周转率变高，使用成本也变低了。这其实就是我们常说的房企“高周转模式”的根本。
当然了，这里面房企还有其他的融资渠道，拿到预售证也需要达到一些基础的建设条件。但记住一个重点，预售制度大大缓解了房企本身的资金压力。
所以，取消预售制，就意味着房企要开始一轮惨烈的大逃杀，最后留下的，只会是资金雄厚的大房企。
02
为何海南这次逆势而行？
五个字：“自由贸易港”。
前面我们提到了，房企通过预售制度高速发展，同时杠杆也越来越高，这带来的金融风险是极大的。而海南已经遭遇过一次楼市泡沫碎裂带来的重创了。
年海南成为经济特区后，迎来了万千淘金者，正所谓“十万大军下海南”，当时的一句流行语是：“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。到了年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达万平方米。根据《中国房地产市场年鉴()》统计，年海南商品房平均价格为元/平方米，年为元/平方米，年猛涨至元/平方米，年达到元/平方米，两年暴涨4倍。年国家出台16条强力调控措施，海南一蹶不振，直到年才开始恢复。
不能过度依赖地产，对于这一点，海南的教训非常深刻，因此，调整产业结构是必然之举。在这个基础上，海南迎来了产业方面的利好。
海南上次收紧房地产调控是年，在海南建省办特区30周年大会结束后。在那次大会上，国家批准海南全岛建设自由贸易试验区。三天后，海南省住建厅就发布了《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，提出“防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为”。年4月，海南便开始实行“全域限购”，调控卓有成效。年海南全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。
看明白了吗？上一次是释放区域重大利好政策后收紧房地产调控，那么这次的再度收紧，大概率意味着后续海南会继续释放利好消息。
这个利好消息，基本与建设自贸港有关。早在去年12月，海南省副省长就表态过：海南争取明年第二季度开始，可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。
海南自由贸易港，是堪比京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等的重要区域发展战略。海南自贸港将有“对标世界最高水平的开放形态”，将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”，海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。
建设自贸港意味着未来将有更多的经济产业进入海南，那么这个时候，就需要为这些新来的留出社会公共资源。如何留出空间？自然就是控制占用资源过多的产业——房地产。
可以看到，在上次调控后，海南的产业结构就已经发生了明显的变化。年海南全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%，三次产业结构优化为20.1：20.6：59.3，服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。这都为后续建设自贸港打下了坚实的基础。
换言之，海南收紧房地产调控，是因为海南即将真正迎来产业结构的升级。
03
当然了，房地产领域的任何新政都不可能直接一刀切。
在海南这次的通知里，实行现房销售制是有范围的，限定条件是新出让土地建设的商品住房，之前的期房销售不影响。
也就是说，要温和地促进转型。而这个转型，恐怕不止会在海南上演。
从年左右，市场上要求取消预售制的呼声就一直不断。年，广东省房地产行业协会下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，更是让这个话题沸沸扬扬。但要注意的是，当年这份通知只是“建议一些城市逐步试点取消预售制度”，并没有真正实行。
现在，海南带头跨出了第一步，这是一个意义重大的信号。
为什么近年来，屡见取消预售制度的试探性新闻呢？根本在于，目前我国的城镇化已经达到了一个成熟的阶段，人口红利期差不多过去了，房地产不可能再延续之前那么高的增速了，当增速开始放缓甚至下行，行业也应当逐步转型，进入更高质量、更稳定的阶段。
取消预售制显然是“建立房地产长效机制”的有效措施，因此，现售必然会成为全国性的趋势。
相信购房者都会对这个趋势拍手称快，因为近年来的期房预售确实暴露了很多问题，而由于信息差的原因，购房者整体处于不利地位，最典型的便是近几年“交房即维权”的现象越来越多。
但是，如果近期有买房打算的朋友们，我劝你们也别太高兴了。要知道，取消预售制度的直接后果，就是持久性的房价上涨。
前面已经说过了，取消预售制度会死一批小房企，这是从资金链端考虑的，顺着这个角度深入思考下去，那活下来的房企会怎么样呢？开发成本变高了，从企业角度自然要转嫁成本。
过去，高周转的房企把风险转嫁给了购房者。将来，高成本的房企一样会把成本转嫁给购房者。
这是从资金方面考虑的，而另一方面，现房销售，就意味着市面上的供应量会大大减少。我再三和诸位强调，决定房价的根本是供需关系。
供应少了，需求还在，带来的市场反应必定是价格上涨。
从长期来看，取消预售制度是绝对有利于房地产市场健康持久发展的。从长期看，取消预售制度后房价也是绝对会上涨的。
但好在全面实行现房销售是一个逐步铺开的过程，我们还有时间。此前我们就分析过，目前我们已经处于最佳的购房期，而海南升级调控的重要信号，使我们拥有了一个真正意义上的窗口期。
趁着风还没有吹过来，抓紧机会吧。
