01
楼市回暖了
楼市的确回暖了！
根据克而瑞发布的数据显示：
3月单月销售额过百亿房企为27家，相较去年同期多增加6家；前三名格局依然保持不变，碧桂园以单月销售额亿元排名第一，万科、恒大分别实现单月销售额亿元、亿元，分别排名在二三位。另一方面，前三名门槛也有所提升，从去年同期亿元升至亿元。
扩大范围来看，标杆房企3月单月销售额均有明显上涨，50家主流房企单月销售金额共亿元，环比增长74%，同比增长21%。
这也完全符合市场预期，实际上，从今年年初开始，一二线市场就开始出现反弹，到三月市场达到小高潮。
更可怕的是，能够相对更真实反映楼市走向的二手房交易数据也出现了猛增，尤其是在一线城市！
据中原地产的统计数据显示，三月份北上广深的二手房成交量出现了环比大幅度增加。
北京：二手住宅网签量为套，环比增加1.4倍。上海：二手住宅网签量为套，环比增加％。广州：（不含南沙、从化）中介网签量为宗，环比大幅回升1.9倍。深圳：二手住宅成交套，环比上升.9％。
可以说北上广深二手房的成交量在3月份集中爆发了。
因为二手房市场的价格波动属于自由的市场体系，所以二手房更能代表市场的真实情况。
这也就是说，楼市却是回暖了，至少是在局部地区回暖了！
02
楼市为什么回暖了？
首先是国家稳预期达到了一定的成果。
自从年下半年楼市转冷之后，人们对于楼市的房价下降的预期越来越明显，也正是因为如此，年下半年楼市的成交量急剧下降。
于是，后面国家住建部就年的楼市趋势作出了明确的指示“稳房价、稳地价、稳预期”。
之后，各地的调控政策就开始了不同程度的放松，甚至有些地方明确不许降价：
菏泽、杭州、珠海、衡阳、合肥、青岛、海口、兰州、北京、天津、广州、深圳、西安、南京、大连、佛山等等，上至超一线城市，下至四五线小城，已经均给了我们答案，“稳”房价在所不惜。
此外经过半年的低成交量之后，市场需求积少成多。而且，三年的调整期之后，很多人慢慢有了购房资格，很多刚需也忍不住要入市了。
还有就是降税的刺激作用。3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。
再次就是一线城市房贷利率下降和信贷宽松带来的刺激。
以上海为例，上海的银行利率一直是全国最低，房贷利率95折没变，但3月份，银行放款速度更快了一点，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。
在以上各种因素的共同刺激之下，3月份的成交量明显上升。
那么问题来了，买房的人多了，年楼市怎么走呢？
03
年楼市会如何运行？
第一：成交量会继续回暖
实际上3月份不仅仅是二手房成交量回暖，一手房的成交量也回暖了。成交量回暖已经是一线城市的趋势。
国内的房产购买习惯就是买涨不买跌和跟风明显。所以在目前楼市回暖的趋势之下，会有更多的购房者入市购房。尤其是人口密集的一线城市，购房需求其实还是很大的。
第二：房价暂时来说会微涨，难有大涨
现在因为新房限价还在，已经不算是自由市场了，在国家稳房价、稳地价、稳预期的条件下，如果政策方向没有变化的情况下，新房价格顶多也就带着脚链跳舞，难有大涨。
第三：房价走势会分化
楼市是在回暖，但并非全部在回暖，只是局限于一二线城市，三四线城市房价依旧低迷。
看一下上周各层级城市楼市交易数据，你就一目了然了，一二线城市成交剧增，而三线城市却同比下滑
三四线城市之所以如此，一方面是因为棚改即将结束，另一方面则是因为国家进行的大城市化策略，虹吸效应的加强。
前不久，住建部发布了棚改工作拟激励城市名单公示，一共有12个城市在列。其中，大部分都是三四线小城。
于是，有人高呼，三四线的热度又回来了。
可为什么偏偏这些城市？为什么其他城市没有这种激励呢？仔细想想，这不也能看做是一种对三四线的“调控放松”方式吗？
再想的深一点，放松的越厉害，不也就说明楼市的压力越大吗？
所以，未来房价还会涨，但是资金会全部涌入一二线城市，造成一二线城市房价居高不下，三四线却无人问津的局面。
最后也就能得出一个结论：一二线需要买房的朋友真的可以下手了，三四线的房子如果太多要尽量撤出，并且要抓紧时间（年棚改结束前），撤到人口净流入的一二线去。
