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年6月28日，由沈阳市房地产业协会、辽宁省房地产行业协会主办的——“居·创新城·升级”沈阳房地产高峰论坛，在辽宁友谊宾馆召开。
主持人：各位来宾，女士们、先生们，我是本期协会的轮值会长，受协会的委托由我来主持今天的高峰论坛。本次论坛由沈阳市房协、辽宁省房协共同主办，沈阳日报、沈阳晚报协办，同时也得到了众多媒体的鼎立支持。同时，今天应邀参加论坛的政府的领导，有沈阳市民政局副局长徐阳、沈阳市卫生和计划委员会副主任丛学峰、辽宁省房地产业协会会长吴刚、副会长倪向忠、沈阳市房地产业协会会长赵萍、市政府办公厅城建处副处长赵明辉，以及市房产局有关的领导。同时，参加本次论医院的领导，沈阳房协、辽宁省房协会员单位的领导和代表。还有众多的媒体的朋友。在此，我代表主办方，向各位领导、会员和媒体的朋友们光临表示衷心的感谢！
今天的论坛有三个主要部分，一个是主题论坛部分，二是在新建楼盘中推荐蓝卡模式并签约，三是表彰上半年热销楼盘的业绩突出的单位。那么在论坛开讲前，首先有请市政府办公厅城建处副处长赵明辉先生致词。掌声有请！
（市政府办公厅城建处副处长赵明辉先生致辞）
赵明辉：各位嘉宾，业界的朋友们，大家好！
我非常荣幸能够参加本次的高峰论坛，对本次论坛的召开表示热烈祝贺，向出席论坛的各位领导、专家学者、业界精英以及媒体们表示感谢。
首先我先说一个小事，在聚会的时候有人问过我一个问题，说房地产是什么？有人说房地产就是房地产，有人说房地产属于开发建设，应该属于建筑类，有人说房地产应该属于销售业，也有人说属于金融业，仔细品位，似乎每个人都有道理，房地产行业历经了一个发展已经成了一个独立的行业，但是它也是一个特殊的行业，它理论上成为一个行业，但它在务实中与其它行业有着很大的差别，房地产存在就是以建筑设计、建筑施工其它行业为依托的，应该讲是依附于其它行业，所以房地产是创造有价值的空间。今天也就是在座的各位朋友努力的工作，如何把我们的工作做好、企业做得更强，也就是持续发展、健康创造人造空间。我认为以下方面比较重要：一，文件引导。国务院下发了振兴东北老工业基地的政策，和我市的22条。二，管理更新。这是大家在行业竞争中的一项有力的法宝。归结一句话，房地产健康有序发展的核心就是创新，也就是我们今天论坛的主题。
发达国家房地产产品在创新，盈利模式创新、后期服务模式创新方面都没有间断过，通过对比可以看出我们创新的空间还有很大，还有很多的工作要做。最后，再次感谢市房协、省房协积极筹划了本次论坛。祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：感谢赵处长，代表政府领导，特别是市领导带来的重视我们这次论坛开讲的这样一个重要的信息。同时，也感谢政府给予协会一如既往的支持，我们会更加努力做好我们的工作，在沈阳市房地产业发展当中发挥我们的重要作用。
接下来，我们的论坛开讲，首先是主旨演讲部门，有请今日论坛主讲嘉宾，上海易居研究院副院长杨红旭先生。杨先生是中央电视台特约财经评论员，中国国际电台特约财经评论员，全国著名的房地产政府智囊、企业智囊，房地产短周期理论的创始人，房地产白金十年的首创人，上海首批房地产业领军人才，全国房地产界最高产的地产专栏专家，业内房价预测最靠谱的专家。他今天莅临沈阳，将以他独特的视角、超群的智慧与大家分享房地产业的动态，预盼下半年的市场趋势。下面，有请杨先生做主旨演讲！
（杨红旭先生演讲）
杨红旭：谢谢沈阳市、辽宁省房协邀请我来这里和各位做分享。第一次来沈阳，但是对沈阳这座城市非常熟悉，因为我小时候唱的歌都是沈阳啊沈阳，但是沈阳在过去几年在中国楼市当中表现也是比较抢眼，是政策比较多变，市场一直是不温不火，所以我每年要去很多地方谈全国楼市和当地楼市，今天就谈谈全国，同时也兼顾到东北和沈阳楼市的变化。
在座的大部分都是房地产行业的从业者，尤其是开发企业，而且很多开发商在进入沈阳，从我给开发企业老总们做咨询、做顾问的角度听到的消息，很多大企业对布局沈阳是不满意的，认为沈阳没有给母公司带来比较明显的利润增长。但是沈阳有一点比较好，楼市成交总规模在全国各城市当中排名比较靠前，有量在，所以我说我们可能日子过得不好，比一线城市，甚至比厦门、合肥、南京、苏州要差很多，但是我们有量在，所以我们的日子不至于特别苦，我们有资金回笼，只不过我们赚钱确实不多。
你们所关心的是，什么时候沈阳风水轮流轮到沈阳，咱沈阳的楼市也再火一把，这是一个很重要的判断，那我尝试做一些解析。讲两个重要的规律，我这个人比较喜欢总结，像房地产的白银时代，很多人说都是郁亮万科他们提出来的，我只能说五万科和郁亮在过去纪念塔提得比较多，但是全国最早提出白银时代的就是本人，年2月份当中国楼市遭遇国际金融危机的蹂躏，大幅降温的时候，我在上海的一本杂志写专栏的时候第一次提出黄金时代已经慢慢过去，但中国楼市不必特别悲观，因为未来还有白银时代。
后来我经过考证，中国楼市白银和黄金的分水岭是年，这一年对中国楼市非常地关键，它进入了一个白银时代，告别了黄金时代。而在这一年，中国宏观经济发生了一个很重要的拐点，就是中国GDP告别了两位数的高增长，从年开始跌破10，然后现在已经跌破7，所以说中国的宏观经济跟中国的房地产在大的周期方面、在大的阶段划分方面非常一致，就是年是中国宏观经济增速由高转为中高，中高是官方称呼，可能是用中更合适一点，重视楼市与之相匹配，也是由黄金十年进入白银十年。这是大的划分。
开发企业在商言商，就像个人买房子一样，我们只关心我们的投资、我们的项目、我们的交易能不能带来利润，开发企业赚钱天经地义。那十年之后，一般我们公司老总不关心十年之后，但是我们所有母公司它关心的是明年、后年这个市场怎么样，因为这关系他的奖金和薪水，这很现实，关系到子公司的业绩，这就跟房地产企业有关系。
第二，讲一讲房地产板块轮动。板块轮动是我今年提出来的，因为我特别善于反思和总结，就是今年在全国房地产市场当中首次出现大规模的板块轮动，此起彼伏，这边热了之后然后轮到它，它热完之后轮到它。板块轮动是股市里面的术语，一波牛市当中不同板块你涨完之后它再涨，在中国楼市当中是没有的，这次的话非常明显。
那我今天就主要讲讲这两个重大的问题和重要的规律。
第一，讲房地产短周期。短周期预盼就是未来半年到一年。这是我在年写的一本书《楼市探秘》，在这本书当中，第一次对中国楼市的周期性波动进行了详细的分析、全面总结，然后有些结论和逻辑。
其实我们预盼未来半年到一年这是很难的，因素很多，政策、货币、经济，连英国脱欧都会影响到中国楼市短期波动，连李总理都说了，一国、一个地区蝴蝶的翅膀扇动了，蝴蝶翅膀扇动之后它会传递到千里万里之外，就是英国脱欧经过漫长的传递会影响到中国楼市的波动。
影响楼市短期变化的有四个因素，我们像剥洋葱一样从外面往里边剥，最外面一层是宏观经济，再剥一层是政策，再剥一层是资金，再剥一层是存货，它反映的是房地产本身的库存关系，最终我们所关心的就是房价走势，因为房价走势关系到企业的利润指标，成交量关系到我们的业绩、我们的销量，但是光有销量没有利润你是白干的。所以，房子的波动是企业必须要预测的事。
通过这样一个分析我们就会知道，外部有两个因素很关键，一个就是政策，楼市是政策变化之后市场就有变化；第二是资金，资金是所有价格最核心的因素，银根紧缩它一定会使股价、楼价下跌，银根放松一定会使所有的价格都涨，包含消费价格和资产价格，那楼市房价就是一个准资产价格。所以我们有这样一个逻辑。
我大概按照逻辑把下面的事分析一下，预测短期走势这个很关键，但是很难，我是在过去四五年预测中国楼市，基本上每次都非常靠谱。那为什么我的预测会比较靠谱？因为我是对这个行业有很深的认知，而且我善于思索，就比如我预测放假涨跌，有人说要跌30%、有人说要跌80%，所以人们关心的是预测观点，但是决定预测的是塔身逻辑，你到底是怎么想的，想出个结果叫预测，但靠怎么想还需要有数据、有信息，你要占有大量的房地产数据、信息之后，然后组建你自己的思维模式和分析框架，然后你才会得出这个房价走势涨跌，这叫金字塔，没有这样一个金字塔构成的话，你预测所有的走势都是空中楼阁，只是在拍脑袋。
我们过程看一下过去短周期的走势，这是全国70个城市房价同比增幅。回顾过去的十年，从年开始，我们就可以知道中国楼市就是这么波动的，只不过涨幅比较大，在0以上是涨的，跌的时候跌幅小，像年这个时候跌了，—年跌了，然后从—年，跌了三次，那么涨幅基本上都是达到接近10%左右，跌的时候跌幅比较小，就我们上一次最低的时候是年5月份跌了6%左右。到了目前，我们是从去年二季度开始，中国楼市开始进入到第四次短周期的上升阶段，然后到了去年年底全国的房价同比增幅翻红，由下跌转为上涨，这是个同比。环比更早，环比在去年5月份就已经翻红了。
这是环比，同样是全国70个城市的房价指数，这个环比是什么意思？就是这个月比上个月，那很简单，像上一次我们是从年5月份开始跌，然后一直跌到年4月份，跌了12个月，全国70个城市数据很明显。
我们到了目前，就是到了5月份这个指标冲高回落，4月份最高值1.1%，4月份的最高值跟上一次持平，上次是在年2月份，年2月份发生了什么事情呢？出了国五条，出国五条这个指标冲高到1.1%。
那我再把它划分，我把中国的房价划分成五个区间，过热、偏热、合理、偏冷、过冷。我把环比涨幅0.6—1%以上称为偏热，环比增幅超过1%，12%的涨幅对中国的楼市就过热了，因为我们GDP才7%，房价怎么能超过10%，单个城市可以，但是全国绝对不可以超过10%。超过1%政府就会打压，而这次我们中央实行的是分类指导、因城施策，3月25日上海调控，然后合肥从7月1日开始限贷，它也是在泼冷水。所以这样的话，我们这次虽然说是各地的差异分化，然后这个指标它依然是总体上渐高回落，所以这样的话我们本轮短周期当中这个最热的时候已经过了，接下去这个房价还在涨，但是涨幅会继续缩小。
看完房价，我们看另外一个指标成交量。这是我们跟踪了全国30个城市CPI商品住宅的成交量，房屋成交量是所有房地产短周期指标当中的主要指标，房屋的成交量是整个房地产短周期温度变化的时候它最灵敏，所以说我们要想感受市场变化，咱们就盯着成交量。什么时候沈阳的成交量开始大幅增长了，连增几个月之后，那沈阳楼市就会回暖。
那看全国的话，我们这一轮全国楼市的回暖是什么时候呢？是年10月份。年前三季度全国大城市楼市低迷，而年10月份这根柱状图突然起来，大幅增长。为什么会起来呢？因为，政策出来之后大城市量起来了，只要这个量能够持续保持高位，在我看来按照我的经验我只需要看一个月我就知道市场已经开始见底复苏了，假如你想能不能再稳健一点，你连看三个月它一直保持一个高位，有戏了，这个春天必须的。只要这个量在，价就在。只要这个成交量能够保持高位，房价暂时不会跌。所以，虽然我们5月份量比4月份略低，但是5月份量环比跌了之后依然保持高位。所以目前为止，全国大部分城市的市场没有降温，但是个别城市像深圳、上海、北京、苏州确实降温了，但是全国的主体，包含我们沈阳，楼市还是往上走的。这就是市场的一个很重要的指标。
我们跟踪了全国35个城市的库存，可以看一下这三根线，一线城市基本上都是从年四季度开始振荡下行，然后还有就是二线和三线，也基本上是在年这个时候下滑。关键看三线这条线，这个线是从年开始三线城市一直增一直增，年少数城市繁荣，跟三线城市没关系，但是增到年第四季度，它跟一线、二线一样振荡式回落，所以在中国很多三四线城市的库存也开始好转了，这个好转是因为—年很多的二线和三线卖地量大幅降低、开工量负增长，连续两年拿地量是负的、开工是负的，那你只要是能够继续卖房子，库存自然会降低。
去化周期是一线最低，大概只有8个月，但是已经见底了，二线还在振荡往下走，三线库存比较大，二线和三线去化周期还没见底，房价最后一个关键因素就是存货和去化周期决定的。
结论。我们是每年都要预测下一年的全国市场变化，至少是从—年我对每年的预测全国的整体都是比较靠谱的，去年年底我预测年就是全国回暖，政策保持一个偏宽松，市场上行。这是第一个板块。
第二个板块。板块轮动。
比如说一线城市现涨，二线跟上，但是不明显，这次的话非常明显。为什么会轮动呢？我把它总结为三个逻辑：第一是区域分化。第二是资金充裕。第三是政策宽松。
多很多居民都发现钱没地方放的时候，他就会配置到楼市当中去，沈阳可能投资的人很少，但是北上广深很多，所以这种钱就会到处乱窜，这样的话就会导致板块轮动。
第三政策面宽松。轮动方向第一是大都市旁边，像上海昆山、嘉兴。第二是核心二线，天津这一波非常强，去年天津楼市非常疯狂，火热火热，天津的热我认为主要就是因为去年4月份京津冀协调发展规划出台，很重要的利好，因为经济开始火了，大的一个经济发展了。那我就想，我们虽然沈阳东北国旗几年经济不咋样、楼市不咋样，那会不会因为东北经济改革加速、产业转型加速，会不会给东北的楼市带来一些好的前景呢？这个值得我们去观察和期待。武第三是浙江和苏南，年比较低迷，低迷之后开始补涨了。
我们通过一些图，来直观的感受一下年。这个图还是前面说的，70个城市的房屋价格指数，但它既不是环比也不是同比，它是基期，这个线都是同比年的。比如最后是年12月份，它是同比五年前的。年东部楼市一直低迷，但是到了年二季度东部开始上窜，到了去年底中部西部还在徘徊，而东部开始起来了。所以我们这次拿地，东部是拿地的主要板块。
那么，我们把中国的版图切成七大块再看一下，华东一直跌幅最大，但是华东在去年二季度开始起来，所以为什么我说浙江和苏南有机会，为什么说杭州有机会，因为它会轮动式补涨，它低迷好几年了。但是这个轮动会不会轮到我们东北？暂时没看到希望，因为东北不行，东北的房价到现在还在往下走。但过去的几年，其实东北并不是最弱，但是到了去年底东北这根线还没有见底。这就是中国大的格局。
强的地方可能会慢慢的回落，弱的地方需要等待时机，我到目前看到华东板块轮动的幅度最大，因为你要先蹲下才能跳起来。
这是环比的涨幅房价，每次都是一线城市房价涨得猛、涨得快，现在已经两个月回落，最热的时候已经过了，一线肯定是已经见底了。但是二线三线涨幅可能还会有一个振荡，这个需要观察。
这是5月份把全国70个城市的房价排名前十和后十的拿出来看一看，像东北的吉林、牡丹江都比较弱，还有中西部的一些地级市，最强的是厦门，其次是合肥、南京、惠州、广州、天津、杭州、北京、上海、武汉。深圳已经被挤出前十名了。
这是更全的一个图，我把全国70个城市全放上去，就是拿年12月份房价水平相比五年前年。这是一个中期的比较，它不是环比、不是同比，依然是北上广深比较靠前，然后是核心的二线城市。然后后面，你们去找一下沈阳吧。我讲讲温州，温州房价去年底的时候相比五年前跌了24%，然后整个浙江都不行，浙江有四个样板城市浙江、金花、宁波、杭州都是跌的。另外海口不行，海口、三亚不行。然后就是一些东北的城市，厢包头不行，秦皇岛也不行，锦州，比较差的是牡丹江，差的城市就是浙江，第一浙江、第二海南、第三东部沿海、包括东北。
相比过去五年，沈阳还是不错的，沈阳是跨五年涨了8%，所以说沈阳楼市是温吞水，别人涨它也不怎么涨，别人跌它也不怎么跌，就这样，但是走量。假如说你是在年在浙江抢地，在海南开发，现在全部被套，全军覆没，房价跌了你能赚钱吗，铁定不会的。
我们再来通过另外一组数据，简要分析一下这几个城市的特征。我们拿北京的这个线，这个是北京的一个房价同比线，跟全国70城比，相当于北京是支股票，全国70城是大盘指数，发现每次短周期北京的楼市都强，价格涨幅都大于全国，所以北京它真的是帝都，每次都强。但是这一次它不够强，因为它比合肥还要弱，合肥的涨幅已经创新高了。
那么我们看看沈阳，沈阳楼市最好的时候是、年，沈阳的房价跑赢全国，之后是随着全国而起伏不定，总体上是比较弱。年这一波是略微跑赢全国，但是年开始沈阳这根线一直是跑输全国，到目前依然是跑输全国。所以说，沈阳是过去的一年、两年表现是比较弱的。看整个过去的十年，它跟全国基本上是同步的，谈不上强也谈不上弱，比北京要差很多。
我们再来看看另外一组数据，看看南京和沈阳比较一下。这个是楼市短期的三要素，看市场的规律和逻辑一套一套的，我平时专门是做这个研究的，比如你怎么分析短期市场强弱，这是一个短期走势图，就是新盘推盘量是红柱，这个是均价，怎么看呢？第一看红柱，红柱凡是往上走的都是好城市，像南京去年红柱一直爆，今年还在爆，所以南京的房价非常强，有量价格就不用担心。第二看蓝柱，蓝柱是供应面积，蓝柱大于红柱市场弱，到目前是南京红柱大于蓝柱，红柱一直在攀升，所以价格涨。
我们沈阳呢，沈阳的蓝柱大于红柱，所以我们的供应量大，供大于求。而且看红柱，红柱一直是小幅波动，但是一直没有起来，去年还不错，温和复苏，只能算是温和，到今年，4月份还不错，但是还比不上去年4月份，5月份量缩，好在我们现在依然是红柱大于蓝柱，所以沈阳楼市从去年开始是温和复苏，但是相比南京差远了。假如我们的量在下半年能够保持在这个水平，价格慢慢就会在下半年企稳小涨一些。假如这个量保持这个水平，我们的价格涨不动，你这个量必须要超过平均值价格才会起来。假如说保持平均值就是温吞水。量跟价是一个非常微妙的关系，在股市里也是一样。
存货。存货加去化周期，上海年10月份开始库存下滑，今年年初大幅下滑，但是3月调控之后存货4、5月还是往上走的，然后去化周期往上走，所以上海楼市已经降温了，基本上没戏了。
看杭州，杭州的库存量偏高，但是杭州的去库存也是从年往上走，杭州去化周期本来很高的，大概了超过26个月，但是一直往上走，到了现在它突然已经跌破10%了，它一旦跌破5，之后两个月房价就暴涨，就类似南京、合肥一样，所以杭州这个城市我觉得是有戏的。我们看一下，到时候会不会迎来大的补涨。
看看沈阳，去库存它一直是高位盘整，它没有往下走。看去化周期，最高的时候是年三季度，最高的时候是25个月，跟杭州一样，但是杭州到目前已经是6个月、7个月了，而我们沈阳到目前依然是在18个月左右。库存只是说停止增长，但是还没有往下走，去化周期回落了，但是依然保持在18个月。我们的目标是要去化到10个月以下，最少是去化到15个月也算行。先去化到15个月，然后去化到10个月，去化到5个月就能暴涨了，但是我认为未来一年沈阳可能没这个前景。我感觉沈阳未来一年会库存往下滑一点，库存周期会接近12、13的样子，然后全国一降温它就没戏了，跟着全国走。等到、年的时候，那一波我们会期待，沈阳会迎来真正的春天，房价涨幅比较大。
这是我们排列了全国60个城市的去化周期，沈阳是18，合肥两个月、南京两个月、苏州三个月。但是我们沈阳相比西北要好一些，西北的情况比东北还要差。
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